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深铁集团推动“轨道+TOD综合开发”模式升级,形成城轨交通可持续发展长效机制

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  • Time of issue:2022-10-24 17:35
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(Summary description)深铁集团致力成为创造经济和社会双重价值的轨道资产经营者,由寻求轨道建设资金平衡向追求社会与企业融合发展的目标迈进,建立利益共享、政企协同的发展机制,助力城市实现产业升级,追求企业、政府和城市综合价值最大化,带动粤港澳大湾区城市的高质量发展,推动实现融合城市的可持续发展模式升级。

深铁集团推动“轨道+TOD综合开发”模式升级,形成城轨交通可持续发展长效机制

(Summary description)深铁集团致力成为创造经济和社会双重价值的轨道资产经营者,由寻求轨道建设资金平衡向追求社会与企业融合发展的目标迈进,建立利益共享、政企协同的发展机制,助力城市实现产业升级,追求企业、政府和城市综合价值最大化,带动粤港澳大湾区城市的高质量发展,推动实现融合城市的可持续发展模式升级。

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深铁集团致力成为创造经济和社会双重价值的轨道资产经营者,由寻求轨道建设资金平衡向追求社会与企业融合发展的目标迈进,建立利益共享、政企协同的发展机制,助力城市实现产业升级,追求企业、政府和城市综合价值最大化,带动粤港澳大湾区城市的高质量发展,推动实现融合城市的可持续发展模式升级。

深圳市地铁集团有限公司(简称:深铁集团)积极探索“轨道+TOD 综合开发”模式,持续完善自我造血的可持续发展机制,并升级模式联动城市和社会高质量发展。2021 年深铁集团实现营业收入163.97 亿元,利润总额29.66 亿元,成为中国内地全成本口径核算下盈利情况最佳的城轨企业之一。

 

01升级模式 融合城市高质量发展

 

深铁集团在践行TOD发展理念进程中,“轨道+TOD综合开发”模式逐步成熟稳定。2022年《面向城市更新的中国城市TOD指数研究报告》显示,深圳TOD现状水平和更新潜力均表现优秀,综合排名全国第一。

 

一是深植“轨道+TOD综合开发”,助推实现轨道交通可持续及城市空间融合发展。通过创新轨道枢纽与上盖物业一体化的规划设计建设统筹机制,构建立体化、高效能、集约式的城市生态空间,推动枢纽站点与周边区域发展的协同增益,实现“轨道+TOD综合开发”模式由“单体开发1.0版本”“综合体开发2.0版本”向“站城一体3.0版本”“产城融合4.0版本”升级发展。深铁集团在轨道二、三期建设中创造并获取14 个TOD综合开发项目,预计开发收益(地价+ 开发利润)可完全覆盖轨道交通一、二、三期及三期调整项目主体工程企业融资还本付息的资金需求,极大减轻了政府财政负担。良好的开发和经营收益有力反哺轨道交通建设和运营,发展模式的迭代升级更推动实现轨交物业与城市发展的深度融合。

 

二是以“产城融合”理念探索站城一体化的城市更新模式,为破除城市病提供综合解决方案。进入轨道交通四期建设期后,深铁集团以自身优秀的规划设计、轨道建设、市场化融资和“组局”能力,统筹“站城一体化”开发,以综合交通枢纽为重点,围绕轨道交通重要节点打造产业高地与活力社区,深度破解既有条块分割、衔接不畅的产城融合发展难题,通过对土地创新式集约利用、立体布置全业态建筑及枢纽空间,打造具有代表性的TOD多维业态综合体标杆项目,推动城市出行、生产、生活、购物、休闲无缝对接,提高人民生活的便利性和交通的人性化,赋能城市经济发展的同时与人民共享发展成果。

 

三是制定战略推动模式有效落地。深铁集团致力成为创造经济和社会双重价值的轨道资产经营者,由寻求轨道建设资金平衡向追求社会与企业融合发展的目标迈进,建立利益共享、政企协同的发展机制,助力城市实现产业升级,追求企业、政府和城市综合价值最大化,带动粤港澳大湾区城市的高质量发展,推动实现融合城市的可持续发展模式升级。

 

02创新机制 强化内外部资源保障

 

一是TOD综合开发机制不断创新。深圳市政府大力支持深铁集团探索TOD综合开发,在轨道交通建设初期明确配置地块予以支持,同时通过逐步完善机制,对车辆段上盖物业实施分层设权、分别供地,实现轨道交通便利地段立体复合利用土地资源。2013年, 政府出台《深圳市国有土地使用权作价出资暂行办法》,将轨道交通上盖物业使用权注入企业,后随国家政策调整,改为对轨道融资地块采用附有条件的招拍挂方式供地。在政府指导和支持下,深铁集团积极探索对轨道周边土地进行统筹规划和组局开发,全面创新站城一体城市更新模式。截至2022年6月底,深铁集团已获取轨道上盖项目34个,包含获得土地开发权项目23个、配建公共住房4个、代建项目6个、其他项目1个,总建筑面积约1264万平方米。

 

图1 深铁置业大厦

 

二是创新TOD综合开发内部协同机制。集团成立下属法人企业——深铁置业(图1)负责站城开发,充分授权,有效管理,发挥下属企业主观能动性,接轨市场,健全从上盖地块选址、规划、方案、拿地、开发、销售等全流程的管理制度,全面提升站城一体开发水平。在轨道交通建设初期预留接口、提供技术条件,逐步建立并不断完善“一体化规划、一体化设计、一体化建设和一体化运营”建设管理协同机制,推动实现效率效益最大化。三是秉承“深铁为民”的企业精神。推动轨道上盖承载更多民生工程,拓宽公共住房供应渠道,截至目前已交付公共住房2.24万套,在建1.74万套;建设学校29所,已交付12所,为实现人民对美好生活向往贡献“深铁力量”。

 

03攻克难题 突破轨道物业综合开发技术瓶颈

 

一是突破轨道交通上盖物业和地下空间技术限制。深铁集团主动联合国内科研机构和相关高校,针对轨道上盖物业的载重、限高以及防火等技术开展攻关,为新形态的轨道上盖物业及地下空间的综合开发解决了技术难题。包括突破规范创造车辆段特有的全框支转换结构体系,适用后期上盖开发各种户型的厚板转换体系,节约成本的车辆段上盖减隔震技术,突破车辆段盖板分缝长度限制、减少漏水隐患的技术等。前海综合交通枢纽项目被国家自然资源部纳入《轨道交通地上地下空间综合开发利用节地模式推荐目录》。

 

二是编制上盖物业开发设计指南和标准体系。主导编制了国内首部地铁车辆段上盖建筑结构设计应用指南——《深圳地铁车辆段上盖建筑结构设计标准》,将企业标准上升为深圳市标准,填补了轨道交通车辆基地上盖建筑结构设计的空白,为全国轨道上盖建筑结构设计探索和积累经验。标准创新性提出“全框支剪力墙结构”,并在新项目得到广泛应用,将上盖建筑高度从50米提高到150米以上,既为城市实现更大规模的“造地”目标,又成倍提升了项目开发空间和经济效益。

 

04精益开发 夯实站城一体开发核心竞争力

 

深铁集团在“轨道+ 物业”模式践行初期以合作开发为主,通过学习和借鉴合作单位的先进管理经验,同时对标市场“比学赶超”,探索并形成国内领先的“轨道+TOD综合开发”创新模式,形成了以枢纽为核心的站城一体开发核心竞争力。

 

一是逐步沉淀站城开发坚实力量。引入职业经理人+ 专业人才,“以新鲜血液”渗透公司“循环系统”,提升团队整体作战力。目前,深铁集团对轨道投融资配置土地资源项目已升级为以自主开发为主,并利用专业能力和一体化协调优势,积极谋求轨道沿线市场化项目拓展。

 

二是提高企业现代化管理水平。按照国企改革三年行动总体部署,深铁置业已搭建较为完善的公司治理结构,形成了完备成熟的制度体系,各治理主体各司其职、协同运转、有效制衡,治理能力不断提升,为业务发展保驾护航。

 

三是不断提升开发管理能力。推行“强项目管理、强职能服务”的管控模式,持续为项目赋能提效。全方位构建标准化开发体系,开展设计、产品、技术、成本及管理的标准化研究,打造“可复制”“菜单式”的操作指南。

 

四是坚持数智引领,深度应用BIM技术,积极对接CIM建设,建设智慧工程管理系统,赋能项目开发提质增效。深铁项目开发效率不断刷新,在深铁璟城等6个新拿地项目成功实现“拿地即开工”,大幅缩短开工周期;深铁懿府从主体开工到竣工备案仅用了21个月,较常规工期缩短6个月,创造了轨道物业综合开发的“深圳加速度”,实现效率领跑。

 

五是建立TOD综合开发品牌。2021年全市首个TOD品牌展厅落地深铁置业大厦,深铁TOD品牌盛大发布,传递了公司“轨道城市缔造者”的品牌定位、“赋能城市未来”的品牌理念和“抵达无限可能”的品牌口号,搭建了“府系”“境系”“城系”的产品体系,产品及市场认可度不断提升;公司《品牌焕新升级,开启“赋能未来”新征程》成果入选国务院国资委国有企业品牌建设典型案例集。

 

图2 前海枢纽项目效果图

 

六是构建以枢纽为主的站城一体化开发核心竞争力。开展轨道枢纽周边集约高效综合开发策略系列课题研究,统筹推进TOD“站城一体城市更新”,按照“片区统筹、产城融合”的规划思路,打出“融资+ 更新”组合拳,推进研究枢纽项目7 个、城际线项目8 个、市场合作项目10余个,将前海枢纽(图2)建设为功能齐全的城市综合体,升级机场东为国际领先的空铁枢纽,打造西丽枢纽为铁路地方合作新样本,重点发展和逐步形成枢纽结合城市开发建设的管理和技术优势。

 

05多元合作 积极推动粤港澳大湾区“一张网”建设

 

深铁集团充分发挥“轨道+”的资源整合优势,逐步搭建“融资+ 市场化”多元融合的开放平台。

 

一是联合行业标杆企业,组局拓展市场化项目资源。

 

制定共商、共建、共赢的利益统筹机制,充分调动政府、企业、市场等各方力量,构建利益共同体,协同拓展项目资源。积极引入战略合作伙伴,与万科深度合作,谋划深圳湾超级总部基地、西丽枢纽及多个轨道周边城市更新项目,并先后与特发、深业、平安、新鸿基、周大福、华润置地等行业标杆企业签订战略合作协议,与区属城投企业搭建平台公司,共同参与城区重要枢纽项目及站点周边城市更新、利益统筹等站城一体建设。

 

二是助力建设粤港澳大湾区轨道都市圈,打造产站城一体化标杆。

 

借助“三铁合一”优势,提前研究都市圈轨道交通沿线土地,预控延伸线路的车辆基地,做好轨道站点周边及上盖开发的前期规划和研究工作,促进轨道交通沿线片区产业、交通、空间全面升级,推进轨道交通生态圈与湾区发展协同联动,带动和支持粤港澳大湾区相关城镇和功能区实现跨越式大发展,打造“轨道上的都市圈”。目前,深铁置业已与惠阳城投、汕头投控等地方城投公司签署合作协议,与当地政府、区属城投公司优势互补,携手打造助力大湾区发展的产城融合4.0项目。

 

图3 深湾汇云项目工程实拍图

 

来源:深圳地铁置业集团有限公司

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